Cum cumperi un apartament în Chișinău: ce verifici înainte să semnezi
Prețul e ultima problemă. Înainte de el sunt cinci verificări care se fac la birou, nu la vizionare — și fiecare dintre ele a lăsat, cândva, pe cineva fără bani și fără apartament.
Dacă până acum ai stat în chirie, primul reflex e același: la vizionare te uiți la lumină, la vecini, la starea băii. E firesc și e util. Dar apartamentul care arată impecabil poate avea o ipotecă neradiată, un moștenitor care nu a semnat, sau o datorie la întreținere de mărimea unei mașini second-hand.
Verificările care contează nu se fac în apartament. Se fac la Agenția Servicii Publice, la notar și la administratorul blocului — și durează, împreună, câteva zile.
Ghidul de față e lista lor, în ordinea în care se fac.
1. Extrasul din Registrul bunurilor imobile
Acesta e documentul de la care pornește tot.
Se obține de la Agenția Servicii Publice și îți arată două lucruri pe care nu le poți afla altfel:
- Cine este proprietarul înscris. Nu cine locuiește acolo, nu cine îți arată apartamentul, nu cine spune că e al lui. Cine e trecut în registrul de stat.
- Ce grevări există. Ipotecă în favoarea unei bănci, sechestru pus de un executor judecătoresc, interdicție de înstrăinare. Toate se înscriu aici.
Cere-l tu, nu accepta o copie adusă de vânzător. Și cere-l cu o dată cât mai apropiată de ziua semnării — un extras vechi de trei luni nu spune nimic despre ce s-a înscris săptămâna trecută.
Dacă apare o ipotecă, nu înseamnă automat că tranzacția pică. Înseamnă că trebuie rezolvată înainte sau simultan cu vânzarea, prin acordul băncii, iar mecanismul se construiește la notar. Ce nu se face niciodată: să plătești și să speri că se radiază după.
2. Actul prin care vânzătorul a devenit proprietar
Extrasul îți spune cine e proprietar. Actul îți spune cum a ajuns.
Contează, fiindcă fiecare cale are punctul ei slab:
Cumpărare. Cea mai simplă situație. Verifici că datele din contract coincid cu extrasul.
Moștenire. Aici apare cea mai frecventă problemă din piață: un moștenitor care nu a fost inclus. Cere certificatul de moștenitor și lasă notarul să verifice dacă toți cei îndreptățiți au fost cuprinși.
Donație. Verifică dacă actul conține vreo condiție — dreptul de abitație al donatorului, de exemplu, care ar însemna că cineva are dreptul legal să locuiască în apartamentul pe care tocmai l-ai cumpărat.
Privatizare. Apartamentele privatizate în anii nouăzeci pot avea situații în care persoane înregistrate atunci în locuință și-au păstrat anumite drepturi. E o zonă în care întrebi notarul, nu Google.
3. Cine locuiește acolo, în acte
Un apartament poate fi liber fizic și ocupat juridic.
Cere să vezi cine figurează înregistrat la adresa respectivă și stabilește în contract un termen clar până la care toți se radiază. Nu lăsa asta „pe după".
Atenție specială la minori. Situațiile în care un copil e înregistrat la adresă sau are o cotă-parte în proprietate cer pași suplimentari, cu implicarea autorității tutelare. Nu sunt imposibile, dar nu se rezolvă în trei zile — și trebuie știute înainte să dai un avans.
4. Datoriile
Trei surse, toate de verificat separat:
- Întreținerea blocului — de la asociația de proprietari sau administrator
- Utilitățile — energie electrică, gaz, apă, agent termic; fiecare furnizor separat
- Impozitul pe bunuri imobiliare
Cere acte care confirmă situația la zi, nu asigurări verbale. Formal, o datorie rămâne a persoanei care a făcut-o. Practic, tu ești cel care va sta la coadă să demonstreze asta, iar între timp locuiești acolo.
Verificarea durează o zi de telefoane și drumuri. Merită fiecare oră.
5. Notarul
Contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil se autentifică obligatoriu la notar. Nu e o formalitate scumpă de ocolit, e mecanismul care face tranzacția validă.
Ce face notarul pentru tine:
- Verifică identitatea și capacitatea părților
- Verifică actele de proprietate și grevările
- Redactează contractul cu clauzele convenite
- Transmite actul pentru înregistrare
Alege-ți tu notarul, sau cel puțin acceptă-l în cunoștință de cauză. Notarul propus insistent de agentul vânzătorului nu e neapărat o problemă, dar e o alegere pe care merită s-o faci conștient.
Onorariile și taxele se actualizează periodic. Cere devizul complet — onorariu, taxe de înregistrare, eventuale traduceri sau procuri — înainte de a bate palma pe preț. Sunt sume care schimbă calculul.
Banii: unde se greșește cel mai des
Avansul. Se dă pe baza unui act scris, care spune clar ce se întâmplă dacă tranzacția nu are loc din vina fiecăreia dintre părți. Un avans dat „pe încredere", fără hârtie, e un cadou cu speranțe.
Plata integrală. Se face în momentul stabilit prin contract, la notar, nu înainte. Orice construcție în care plătești astăzi și semnezi peste o săptămână te pune într-o poziție din care nu ai ce recupera.
Prețul declarat. Un preț subdeclarat în contract, ca să se plătească taxe mai mici, te lasă fără acoperire exact în situația în care ai avea nevoie de ea: dacă tranzacția e desființată în instanță, recuperezi ce scrie în act, nu ce ai plătit.
Ce verifici în apartament, totuși
Actele rezolvă riscul juridic. Rămâne cel tehnic:
- Instalațiile. Vechimea țevilor și a cablajului electric. O reparație a instalației electrice într-un apartament vechi înseamnă spart pereții.
- Umezeala. Colțurile de sus la apartamentele de la ultimul etaj, pereții exteriori, sub ferestre. Mucegaiul proaspăt vopsit se vede la două luni.
- Ferestrele și ușa de la intrare. Costuri mari, ușor de estimat.
- Sistemul de încălzire. Centralizat sau autonom — schimbă complet factura lunară, iar diferența dintre ele merită înțeleasă înainte, nu în ianuarie.
- Blocul, nu doar apartamentul. Acoperișul, subsolul, starea scării. Reparațiile comune se plătesc împreună.
Etajul, orientarea, sectorul
Lucruri care nu apar în acte, dar apar în calitatea vieții:
Etajul întâi înseamnă mai mult zgomot și, la unele blocuri, umezeală din subsol. Ultimul etaj înseamnă riscul acoperișului și temperaturi mai mari vara. Ambele sunt de obicei mai ieftine, iar motivul e real.
Orientarea ferestrelor schimbă lumina și temperatura mai mult decât se așteaptă cineva care vizitează apartamentul o singură dată, la prânz.
Sectorul decide cât timp petreci în trafic în fiecare zi timp de zece ani. E cea mai grea de schimbat dintre toate variabilele.
Ordinea, pe scurt
- Vezi apartamentul, discuți prețul
- Ceri extrasul din Registrul bunurilor imobile
- Ceri actul de proprietate și îl duci la notar
- Verifici cine e înregistrat la adresă și datoriile
- Dai avansul, cu act scris
- Semnezi la notar și plătești acolo
- Verifici că înregistrarea s-a făcut pe numele tău
Pașii doi, trei și patru costă câteva zile și niște drumuri. Sunt singurii care stau între tine și un caz de care se scrie pe grupurile de Facebook.
Când e cazul să te oprești
- Vânzătorul refuză să arate actul de proprietate înainte de notar
- Vânzătorul nu poate veni personal și lucrează printr-o procură pe care nu ți-o arată
- Apar presiuni de tipul „mai am doi cumpărători, decide azi"
- Prețul e vizibil sub piață, fără o explicație verificabilă
- Ți se cere să plătești o parte „la negru", în afara contractului
Niciunul dintre acestea nu dovedește o fraudă. Toate, împreună sau separat, sunt motive suficiente ca să pui mâna pe telefon și să suni un avocat înainte să dai un leu.
Întrebări frecvente
- Ce acte trebuie să-mi arate vânzătorul?
- Actul care dovedește cum a devenit proprietar — contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, contract de donație sau de privatizare — plus buletinul lui de identitate. La acestea se adaugă extrasul din Registrul bunurilor imobile, pe care îl ceri tu, nu el. Dacă vânzătorul refuză să arate actul de proprietate înainte de notar, oprește discuția acolo.
- Ce este extrasul din Registrul bunurilor imobile și de ce contează?
- Este documentul oficial care arată cine e proprietarul înscris al apartamentului și dacă asupra lui există grevări — ipotecă, sechestru, interdicție de înstrăinare. Se obține de la Agenția Servicii Publice. E singurul document care îți spune ce scrie în registrul de stat, nu ce spune vânzătorul. Cere-l cu o dată cât mai apropiată de semnare.
- Cine plătește notarul și cât costă?
- Contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil se autentifică obligatoriu la notar. Cine plătește onorariul se negociază între părți — practica cea mai frecventă e împărțirea, dar nu există o regulă. Tarifele notariale și taxele de înregistrare se actualizează periodic, așa că cere devizul complet notarului ales, înainte de a stabili prețul final.
- Ce se întâmplă cu datoriile la întreținere ale fostului proprietar?
- Cere un act de la asociația de proprietari sau de la administratorul blocului care confirmă situația plăților la zi, plus dovezi de la furnizorii de utilități. Datoriile acumulate rămân, formal, ale persoanei care le-a făcut, dar recuperarea lor de la un fost proprietar dispărut e o bătălie pe care nu vrei s-o porți. Verificarea durează o zi. Litigiul durează ani.
- Merită să cumpăr apartament în construcție?
- Poate fi mai ieftin, dar riscul e de altă natură: nu cumperi un bun existent, ci o promisiune. Verifică autorizația de construire, termenele din contract, ce se întâmplă dacă lucrarea întârzie și în ce moment devii proprietar înscris în registru. Cere unui avocat să citească contractul înainte să semnezi. Este cea mai ieftină asigurare disponibilă.
